隣に崖がある土地を買うまで～土地の値下げに成功しました！～

うちの隣には崖(急角度の山の斜面のようになっている)があり、土砂災害警戒区域に指定されています。そのことによって、色々とひと悶着ありました。今回は土地を買うまでについて書いていきます。

突然、家を建てようと思った!

もともとは、夫が65歳になって定年退職した後、

てな具合に、遠い未来のことをのんび～り話していました。

夫は釣が趣味で、私も田舎暮らしに憧れていました。奥多摩は移住支援もあり、(住んで10年したらタダになる住宅、100万円の支援など)子育て支援も充実(給食費無料、通学定期無料)、チラチラ奥多摩の空き家バンクをチェックしていました。

2021年の4月頭、2人めの子供の保育園が決まり、手狭になってきた30㎡の1Kアパートから、そろそろ引っ越さねばな…と考えていました。

当時、東京の調布市で、駅まで徒歩10分。家賃は月に5万6千円。1979年築の木造モルタル激安物件でした。

これ以上広いところで、その付近でとなると、家賃は2倍以上にはなります。

そこで、理想の土地に出会うまで時間がかかるかもしれないので、奥多摩の方の土地をネットで見ていました。

ただ、自分の通勤や子供の進学等、リアルに暮らすとなると、奥多摩は都心から遠すぎるな…となり、その手前の青梅あたりが良いかと思いました。(手厚い奥多摩の移住支援は魅力的でしたが、子供の通学等を考えると、青梅あたりが限界かと思いました)

青梅の土地をsuumoで安い方から見ていると、2つ、候補の土地を見つけました。

駅まで徒歩20分以内、学校、保育園徒歩10分、スーパー、コンビニ、郵便局なども徒歩圏内。

この土地を見たときに、そういえば仕事がコロナの影響でテレワークになったことを思い出し、(2020年4月からテレワーク、7月には産休に入っていました)夫も朝出社して、次の朝帰ってくる、というスタイル、それが月10回くらいなので、なんとか2人で保育園児の送り迎えをしつつ、夫の定年を待たずとも、すぐに田舎暮らしできるのではないか?!と思い立ちました。

中古物件リノベ、中古マンションの可能性

中古物件をリフォーム、リノベして住むのが一番安い、と思っていたのですが、なかなか素人には想像が難しく、やはり、子供の頃から『渡辺篤史の建もの探訪』を見たり、建築設計の勉強をした(私は職業訓練校等で建築設計を学んだことがあります)ので、一から設計して、理想の家を建てたい！と思いました。

多摩川を見渡せる、絶景マンションも当時1,000万円以下で(今は2倍くらいになってます)、こちらも良いと思いましたが、管理費修繕積立費が月3万円あり、景色は慣れる、飽きる、やはり戸建て!と思いました。

崖の問題

2021年の4月15日に不動産屋に、掲載の2つの土地の情報について問い合わせ、地図をもらいました。

5月のゴールデンウィークに家族で現地を確認(不動産屋を通すとセールスが嫌なので)、隣が崖の土地が気に入りました。

174.71㎡で、第一種低層住居専用地域、建蔽率40%、容積率80%の南向きで陽当たり良好。

土砂災害警戒区域で、隣に崖がありますが、少し急斜面な山、という感じで、怖い感じはあまりしませんでした。(あくまで自分の家族は)

「100%の土地は無い」と言われますが、ここは100%に近いと思いました。(家の窓から川の絶景が見えるのが理想でしたが、それ以外は条件クリアでした)

もう一つの方は、敷地面積が広い上にもっと安かったのですが、敷地まで階段を登っていくので、車を停める所がなく、青梅の中心地近くだったので、住宅地という感じで、田舎という感じではなかったです。

ちょうどその時、熱海の崖崩れの事件が起こっていて、似たような斜面の造成地だったので、そちらはやめておきました。(景色も結構良かったんですが…)

崖の土地について、すぐにどんな建物になるか、大まかに考えました。(私は建築士の資格は持っていませんが、簡単な設計はできます)

夫の友達の建築士であるナギラ氏にも連絡し、現地に一緒に行きました。その時に、

夢が膨らんでいたところの、絶望…。

擁壁を建てるとなると、数百万はかかるかもしれません。

不動産屋に問い合わせると、

不動産屋の担当さんは新人の方のようでしたので、あまりよくわかっていないようでしたし、そのハウスメーカーの話も鵜呑みにはできないのでした。

崖については、「崖条例」というものが法規にあって、自治体によって詳細は異なります。

擁壁を建てなければならないかは、隣の崖の詳細なレベルが必要で、それには測量が必要でした。

不動産屋さんに問い合わせると、測量士が3,3000円でやってくれる、というので、意外と安い、と思い、測量してもらいました。(一応オーナーに費用を負担していただけないか聞きましたが、ダメでした)

擁壁を建てるとなると数百万はかかるので、そういったことを伝え、土地の金額が下がらないか、不動産屋さんにオーナーと交渉していただきました。

土地、購入

土地は、480万円→420万円の値下げに成功しました。(100万円ダウンの380万円を希望していました)

言ってみると、意外と下がるのかもしれません。

崖の問題については、擁壁は建てなくても、なるべく崖から距離を離すこと、崖に面する一角の基礎を高くすることで、崖の問題はクリアしました。

土地を購入したのは2021年の8月31日でした。不動産屋の担当さんとは、全部メールでやりとりしていたので、実際に会ったのは、この日が初めてでした。オーナーもいらしていて、その場でネット銀行から振込、スマホの画面をスクショして送信したりしました。

登記は自分でしたかったのですが、不動産屋さんにダメといわれました。

土地は現金で払ったので、楽でした。(土地を買う時点で住宅ローンを組むと、図面も金額もある程度固めないとならないし、つなぎ融資は金利が高いので、完成まで急ぎたいし…大変だと思います)

不動産の知識は、あって損はないと思います。『正直不動産』は、ドラマも漫画も面白くて勉強になります!

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まとめ

• 家を建てるのは未来の話…と思っていても、突然やってくるかもしれません。そのために、色々勉強しておくと良いと思います。
• 敷地の隣が崖でも、擁壁を建てなくても大丈夫な場合があります。
• 土地を購入する時、値下げ交渉してみましょう。下がる可能性はあります。